30代が月2万円積立で2000万円を目指せる安全な資産運用術

住宅ローン返済を繰り上げ返済する方が得か?インデックスファンドに投資する方が得か?

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【肩書:少額投資家YouTuber】 投資を通じて、将来のお金の不安をなくしたい! 投資はそれぐらい力のある行動です。 ただ単純にお金稼ぎをするだけではなく、 『自分の力で生きていくスキルを獲得する』 そんな理想の未来を手に入れるお手伝いをしていきます! ちなみに「YouTubeチャンネル」と「ラジオ番組」も運営しています(笑)
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どうも天村です!

今回は、住宅ローン返済を繰り上げ返済する方が得か?インデックスファンドに投資する方が得か?というお話しをします。

 

低金利時代の中で住宅ローンを組んで戸建て住宅やマンションを購入する30代は多いと思います。

 

まぁ何を隠そう僕もそうです。

 

そこでちょっと気になったことがあります。

「毎月積み立て投資を優先すべきか?それとも繰り上げ返済したほうがいいのか?」

という疑問です。

 

最近真剣に老後資金について考えるようになって、ふと疑問に思ったのでシミュレーションしてみました。

 

もちろん人それぞれに状況がありますし、一概に今回お話しする話がすべての人に当てはまるわけではありませんが、参考になればと思うのでお話ししていきます。

 

前提となるローン金額

さすがに実際の僕の金額を掲載するのは生々しい話になりますので、あくまでも仮の数字を前提条件として設定したいと思います。

 

(例)【30歳会社員Aさん】
収入:400万円(手取り)
住宅ローン残高:3,000万円
返済期間:35年間
住宅ローン金利:1%(固定)
ボーナス支払い:なし
返済方法:元利均等

 

この場合、毎月の返済額は「84,685円」で、35年間で支払う総額は「35,567,804円」になります。

 

つまり人生レベルで見たときに、単純に「5,567,804円」を利息だけで支払っていく形になります。

 

これが前提条件の設定としましょう。

 

毎回のボーナスで繰り上げ返済した場合

 

ではこれを毎回のボーナスで繰り上げ返済していく場合をシミュレーションしてみましょう。

 

会社員Aさんの手取りは毎月25万円で、ボーナスが夏と冬の年2回で合計4ヶ月分もらえると仮定します。

 

するとボーナスだけで年間100万円ということになります。

 

では、その半額の50万円を繰り上げ返済した場合、総額がどうなるか?

これは返済開始より何年目かによって変わってくるんで、今回は以下の条件で試算してみます。

 

繰り上げ返済予定:1年後
繰り上げ返済予定額:50万円
繰り上げ返済手数料:0円
繰り上げ後の返済:返済額軽減型

 

この場合の返済総額は「35,477,777円」になります。

繰上前と繰上後との利息軽減額は「90,027円」というふうになります。

 

これを2年目も、3年目もおこなっていけば、当然ですが利息軽減額はもっと多くなっていくわけですが、シミュレーション計算ができるサイトがなかったので、実際に具体的な金額は出せませんでした。

 

ですが、最高でも先程計算で出てきた生涯利息の「5,567,804円」を越えることはないということだけはわかっています。

 

インデックスファンドに積み立て投資した場合

 

では先程繰り上げ返済にあてた「年間50万円」を投資信託のインデックスファンドに積み立てた場合はどうなるのかをシミュレーションしてみましょう。

 

先程の繰り上げ返済が1年後を想定していたので、ローン返済開始から1年後、つまり残り34年間でシミュレーションします。

 

積み立て期間:34年間
積み立て予定額:50万円/年(4万円/月)
運用利回り:3%(年)

 

積み立て金額のシミュレーションは年間での試算はできず、月換算になるので「毎月4万円」として計算します。

 

そして運用利回りについては、投資信託の平均利回りである「3%~5%」の幅の中でもっとも低い3%を想定してみます。

 

まずは単純に34年間50万円を金利無しのタンス預金した場合の金額を計算すると「1,700万円」になります。

 

ではこれが先程の条件のインデックスファンドに投資すると「28,314,674円」になります。

 

タンス預金との差は「11,314,674円」ということになり、単純計算で1,000万円ぐらいの差になりました。

 

まとめ:超低金利の住宅ローンは繰り上げ返済せんでええ

 

もちろん、このシミュレーションはあくまでもシミュレーションですので、この通りに未来が動くわけではありません。

 

ですがインデックスファンドに投資すると1,000万円ぐらいのリターンは見込める可能性が高いので、単純に繰り上げ返済して最大でも利息500万円を減らしにかかるよりは、投資信託に積み立て投資していくほうが賢明だと思います。

 

当然ですが、住宅ローンを繰り上げ返済していけば「借金が減っていく心の安心感」みたいな部分を得られるメリットも考えられます。

 

ですが、超低金利を逆手にとって、ローンをあえて減らしにかからずに、資産を増やしていくための資金に回すというのも、今回シミュレーションしたような金額面だけじゃなく、メンタル面でもアリだと思います。

 

というのも、「借金が減っていく安心感」「資産が積みあがっていく高揚感」を天秤にかけた時に、あながち高揚感のほうが勝つんじゃないかと思うからです。

 

これはもちろん個人差があることですので、あくまでも僕個人の意見ですが、僕としては「借金はダメ!」という誰でも言える無難な言葉を言うんじゃなくて、「あえて理解しながらも借金し続ける」という手段を選択するのも、資産形成という意味では、おおいにアリだと思っています。

 

それに今借りた3,000万円が、35年後に同じぐらいの価値で居続ける保証はないわけですよね。

 

この国は超高齢化社会を迎えてて、衰退していく日本円は、なかなかの確率で今よりも価値が落ちる可能性が高いわけです。

 

さらに日本は毎年低インフレを起こしていて、物価上昇・貨幣価値下落をしています。

 

今の3,000万円の価値と35年後の価値が同じという保証はないわけです。

 

あくまでも可能性の話ですが、円の価値が落ちれば、今の時代の3,000万円が、20年後ぐらいには1/2の価値になって1,500万円ぐらいになっているかもしれません。

 

そうなってきたら人生トータル500万円の利息は、今でいう所の250万円ぐらいになりますし、借金として残しておけばおくほど、あとあと得になることだってあるかもしれません。(当然、資産の価値も下がることも考えられますが…)

 

まぁこればかりは未来の話なんで、あくまでも希望的観測にしかすぎません。

 

ですが、あえて今回の話を強引にまとめさせていただきますと、「住宅ローン」vs「積立投資」の勝者は「積立投資」に軍配が上がったということにします。

 

最後に重ねて申し上げますが、これはあくまでも僕個人の意見として聞いていただければと思います。

 

ではまた!

 

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